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UN CAS MAROCAIN DE FINANCE INFORMELLE INNOVANTE : LA PSEUDO-HYPOTHEQUE IMMOBILIERE ET LA RATIONALITE INDIVIDUELLE A MARRAKECH
Auteur :
Mansouri
Brahim,
Ziky
Mustapha
Type : Article
Thème : Finances
Couverture :
Maroc
URL Article :
http://globelics2009dakar.merit.unu.edu/papers/Mansouri_Second_Paper_Globelics_09.pdfURL Source :
http://globelics2009dakar.merit.unu.edu 
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(78,05 kB) UN_CAS_MAROCAIN_DE_FINANCE_INFORMELLE_INNOVANTE.pdfRésumé/Sommaire :
Le système financier informel prend diverses formes au Maroc avec la prédominance deformules comme la pseudo - commandite simple, les associations rotatives d’épargne et du crédit et lapseudo - hypothèque immobilière. Le présent papier tente à étudier le phénomène de la pseudo –hypothèque immobilière à Marrakech en exploitant les données d’une enquête récente.Notre papier vise essentiellement :
- à étudier l’origine des fonds destinés à la pseudo – hypothèque immobilière, l’affectation de
l’épargne escomptée ainsi que les moyens de remboursement des fonds obtenus par les propriétaires des locaux “hypothéqués”;
- à analyser le degré de rationalité des parties “contractantes”, notamment du côté du locataire.
En plus du recours à une épargne préalablement constituée, les locataires font usuellement appel à l’emprunt auprès des banques et des sociétés de financement en vue de fiancer l’opération pseudo – hypothécaire. Les fonds récupérés par les locataires à la fin de l’opération servent souvent à financer des activités commerciales et à construire des locaux à usage d’habitation personnelle.
Les données de l’enquête montrent que les propriétaires des locaux “hypothéqués” assurent le remboursement des fonds empruntés grâce aux rendements des sommes fructifiées et au réhypothèque des locaux. Les fonds reçus servent essentiellement à financer des investissements notamment dans les domaines de l’immobilier, du commerce et de l’artisanat.
En raison du fait que les locataires empruntent pour financer l’opération pseudo – hypothécaire, les gains sont minimes par rapport aux attentes des personnes concernées. En plus des charges d’intérêts, la surestimation des gains résulte de la non prise en considération de l’érosion monétaire due à la dégradation de la valeur réelle du montant de la pseudo – hypothèque immobilière. Une telle surestimation s’explique également par le fait que le locataire ignore le coût d’opportunité lié au remboursement anticipé du loyer. Dans le cas où le financement de l’opération pseudo – hypothécaire est assuré par une épargne préalablement constituée, le locataire ignore le coût d’opportunité lié au fait que les fonds avancés auraient pu être investis dans des activités réelles ou financières.
Malgré le fait que le résultat pour le propriétaire est minime et même négatif, l’opération lui permet de récupérer facilement son local et d’obtenir gratuitement des fonds destinés à des activités d’investissement commerciales, artisanales et immobilières. Pour maximiser son gain dans un contexte d’augmentation de la demande, le propriétaire devient aujourd’hui de plus en plus exigeant en élevant la valeur de la pseudo – hypothèque immobilière et/ou le loyer y afférent.
L’opération pseudo – hypothécaire telle qu’elle est analysée peut être considérée comme un jeu à somme non nulle du fait que les deux parties contractantes en profitent. Bien que les données de l’enquête révèlent l’existence de courants d’échange entre les secteurs formel et informel, l’opération pseudo – hypothécaire est génératrice de coûts d’opportunité pour le système financier institutionnel en raison du fait que les transactions financières liées à l’opération se font en dehors de la structure formelle à travers les opérations de prêts et d’emprunts échappant au processus d’intermédiation. En vue d’institutionnaliser la pseudo – hypothèque immobilière, des réformes d’ordre financier et juridique s’imposent avec acuité. En particulier, l’instauration d’un véritable marché hypothécaire à l’instar de ce qui se passe dans les pays développés ainsi que la promotion d’innovations financières adéquates, notamment la titrisation, semblent constituer une issue à la crise du logement.
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